自售房屋心得與提醒【菜鳥必看】
這篇是寫給想要自行賣屋的菜鳥，如果你符合以下幾點，代表你也有潛力自己賣喔!
- 帶看方便 - 能夠中午或晚上帶看屋(Maybe 工作地點就在附近)
- 目前還住在屋子裏面 - 保證帶看方便!
- 不管帶看方不方便，我需要省下4%仲介費(呼天吶喊~~~)
第一次自己買房子，真的就是戰戰兢兢、如履薄冰、感覺每一步都是虎尾春冰...把所有為謹慎的成語都給他用上。聽說詐騙最喜歡找自售的屋主來耍，因此後面有幾個步驟真的要小心。以下是我們售屋的親身經歷，要售屋的菜鳥一定要耐心看完!
第一步驟: 拍照放上售屋平台
記得要拍的漂漂亮亮，我們沒有請攝影師，只有高抬貴手清理房子，拍完一個角落後將之回復亂樣，繼續前往下一個角落。拍完一輪後，得到拍房子的重點如下:
- 盡量方方正正，房屋的垂直線、地平線要盡量與照片的邊框平行。
- 盡量拍出空間感，可以多加利用畫面的深度，還有寬闊的空間。
- 再來就是光線要好囉!有戶外採光的地方可以找個陽光明媚的良辰吉時來拍。
定價也是一大重點，可以上樂居或是政府網站查找適合的價格範圍。個人覺得現在價格這麼透明，其實也幫我們省去了猜來猜去的心理戰。當然如果你的裝潢比較漂亮，自行抬高價位絕對也是沒有問題的。自己賣房子最爽的就是價格我說了算! 當然要好好享受一下囉~
再來就是屋子的詳細內容，整理了一下大概有以下幾點供大家參考:
- 房屋附近區域
- 靠近那些工作區域，行車距離多久?
- 附近有哪些學校?
- 靠近那些賣場?
- 看屋事項
- 如何聯絡屋主，電話或是加賴
- 約看房屋的規矩、方法
- 自售房屋的流程
- 訂金(有訂金契約)
- 後續簽約找代書的方式
- 簽約之後大概都由代書協助處理
- 其他建議
- 可以寫為什麼要賣屋，很多人會問這一點
- 房屋有哪些公設: 像是電梯、機車車位等等
最後一個就是曝光度囉! 我有一次出租、一次賣屋的經驗來看，兩次都是有時間限制，所以都是買591三個月1500的方案，可以提高曝光度將物件放置在搜尋結果的前面。效果都非常不錯，都是在一個禮拜內成交。心裡面產生了一種:「有這麼簡單嗎?」的疑問。但要有心理預備，可能有幾天你會疲於奔命帶看房屋喔!!!
第二步驟: 帶看房屋
這步驟其實最主要的是你「方不方便帶看房屋」! 不方便的話還是建議你花錢找仲介，我總是把自己當作拼命三郎，所以「帶看」這種 Hustle 我是非常喜歡的，畢竟可以幫我省下大筆的仲介費!年輕人拼命一些不為過吧!?
我上班地點就在要賣的房子附近也還住在那哩，所以非常方便，第一天帶看了三組人、第二天沒有、第三天帶看兩組，然後便找到了買家簽了訂金。
唯一不順心的只有一組假裝是買家的仲介，到了最後才說自己是仲介，讓我頗為不爽因為浪費了我的一個中午。所以建議大家盡量先釐清詢問看房的人是不是仲介，否則自售屋主會累慘喔!
第三步驟: 簽訂金契約
接下來這一步驟很重要，當有買家想買房子並要進一步簽約，這時候就要簽訂「房屋買賣(訂金)定金收據」，可以自行上網搜尋契約範本，印出一式兩份。訂金則通常是十萬元，簽約的時候這十萬元會併入簽約金中。
這份契約有幾個小重點: 第二項會訂立簽約日期的期限、保證雙方要履約否則訂金就變成罰金囉!!
提醒:
- 自己賣屋很重要的就是自己要對契約有了解，最好能夠把每一份契約都自行一條條看過。
- 自己賣屋通常是你可能還住在房屋裡面，因此交屋日期要先確定並告訴買方，因為通常簽約兩個月後就是交屋的日期，如果你預期是更久之後交屋，最好要先通知
第四步驟: 找代書
簽約之前必要的步驟就是找公正第三方「代書」，這時的情形就是: 買家找買家安心、賣家找賣家安心。在賣屋的過程中買方是承擔風險的一方，所以通常是由買方找。對賣家而言正是過戶之前房子都是你的，所以風險相對小很多。
其中一方找好代書後，另一方可上政府網站查詢這位代書是否合法登記、是否有不良紀錄。另外也非常建議先跟這位代書聯絡，透過Line跟他索取簽約時的買賣房屋契約範本。並檢查以下兩點:
第五步驟: 簽約
簽約之前記得要想好哪些東西要留給買家，像是冷氣、家電等等。在正式簽約之前，需要跟買家將這些都談好，尤其是搬走會有很大影響的冷氣組。價格此時還有最後異動的空間，如果買家希望能留下什麼東西，賣家可以因此將價格再抬高一些，當作是賣給買家。
自己賣屋最重要的一點，同時也能避免被詐騙的，那就是要提前跟代書說希望過戶時能夠親自偕同前往。通常這樣對待書來說是最省事的，因為當事人可以親自到場，就免去了許多「代理人證明被委託」的步驟。因此你的印鑑不用交由代書管理，也不用簽相關委託代書執行這些事項的文件。唯一缺點就是需要請假前往過戶，自己售屋就是花時間來省錢的一個活。
大家可以查詢台北沈代書的詐騙案件，他主要的問題就是沈代書將賣家印鑑交給了買方，這在房屋買賣契約上是不被允許的，導致買家可以在錢都收齊之前就自行前往過戶，這豈不是太可笑了? 賣家能夠遇到的詐騙大概就是這一種，所以如果會擔心的菜鳥賣家，就記得要求所有過戶的事情要自己在場辦理，不怕一萬只怕萬一這個代書不愛惜羽毛。
簽約時履保帳戶已經開啟，賣方會需要把訂金匯入履保帳戶，接下來其他部分就自行小心謹慎即可，好的代書都會正確幫你處理喔!!
第六步驟: 等買方辦貸款
通常是在簽約後兩到三個月可以交屋，但我們因為新家裝潢中，所以讓買方等了三個多月。這期間通常買方會先交付兩成的自備款到履保帳戶中，接著會辦貸款，辦完貸款後代書會拿到買方貸款的相關文件，這些文件屬於個資，如果你想要確認買方是否真的有貸款成功則需要親自找代書看這些資料。
第七步驟: 過戶、清償、塗銷
在貸款匯入到履保前，會需要先到戶政事務所辦理過戶，此時除了貸款以外的所有錢都已經匯入到履保內。過戶完，雙方銀行接洽清償你當初的貸款，接著你要再帶清償證明到戶政去塗銷。然後買方的銀行會把剩下的金額匯入到履保內。
過戶的時候是由代書預備，代書會準備雙方的資料，我到現場是因為我第一次賣房所以謹慎起見沒有給代書印鑑證明，本人到場的話其實會讓其他人比較輕鬆，只有你自己比較累而已哈哈! 大概就是簽名和蓋章。同時也跟代書聊聊，原來之前沒有履保，用本票的時代就算買方違約不付錢，也要跑法院等等大概要花個一兩年才能拿回錢錢! 而履保開始變得比較流行大概是最近六七年的事情(2016年之後開始流行)。
 |
| 過戶後就失去這張權狀囉! 記得拍照留念一下成為"無產階級"的時刻。 |
清償的時候要先打電話給銀行問代償的資訊，把這些資訊給代書，讓代書聯絡雙方的銀行。
大概等戶政跑完過戶流程，清償完畢後，就可以去塗銷囉! 塗銷如果請代書跑的話大概是兩千元，塗銷大概是所有流程裡面最簡單的: 先到銀行拿塗銷證明，再到戶政辦理塗銷就OK了。兩千塊可以拿去吃頓好料喔!
第八步驟: 驗屋、交屋
在正式交屋之前，會有一次驗屋，把電表、水表等記錄一下，方便代書最後做結算。最方便的方式是把水號電號(寫在平常的水/電費單上面)都給代書。驗屋當下最好就把房子整理到最後要交屋的狀態，因為交屋的時候通常不會再回來看房子。
交屋當天通常會在當初簽約的地方把所有鑰匙等點交給買方，我在這邊犯了愚蠢的錯誤，我以為會最後檢查一下房子的狀態，所以我在房子這邊等了很久，想說要給大家看看我辛苦打掃的成果，結果沒有人想看哈哈哈。
留言
張貼留言